2020年4月に民法が改正され、今までの「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」になりました。
これまでよりも買主に有利になったと言われていますが、どのように変わったのでしょうか。
今回は2つの責任の内容を詳しく説明するとともに、違いについても解説します。
不動産の売買における民法改正前の瑕疵担保責任とは
住宅を買ったあとに雨漏りやシロアリの被害など、通常ではわかりにくい隠れた欠陥が見つかることがあるかもしれません。
そのような場合に発生するのが瑕疵担保責任で、決められた期間内であれば、買主は売主に損害賠償を請求したり、契約の解除をしたりできます。
瑕疵とは欠陥や傷、不具合のことをいい、住宅で考えられるのは雨漏りなどの物理的なものの他、建築基準法に違反しているなどの法律的なものです。
また過去によくない事件が起きた場所であったり、周辺環境に問題があったりする場合も該当します。
なお瑕疵担保責任が発生する期間は、新築では引き渡しから10年間が義務付けられていますが、中古住宅では売主が不動産会社か個人かによって変わります。
不動産会社の場合だと引き渡しから最低2年との規定があり、個人の場合は交渉によって決められ、3カ月ほどになることが一般的です。
民法の改正により契約不適合責任が制定！不動産売買への影響とは？
民法の改正によって、瑕疵担保責任は契約不適合責任に変わりました。
名称以外には、どのような点が違うのでしょうか。
大きな違いは、責任を負う要因が「隠れた瑕疵」から「契約の内容に合致しない場合」になったことです。
たとえば雨漏りがする物件を売る場合は、その旨が契約書に書かれていれば責任を負うことはありませんが、書かれていないと責任が発生します。
このように、「売却する物件の内容がきちんと契約書に書かれていたか」がとても重要になったのです。
また買主は、今までの「契約解除」「損害賠償請求」に加えて、「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」ができるようになりました。
契約書に記載がない欠陥があった場合は補修などの追完請求ができ、対応してもらえないときや対応が無理なときは、代金減額請求ができます。
それでも納得できなければ、購入をやめることができる催告解除も可能です。
ですから契約不適合責任が制定されたことにより、買主の請求できる権利が増えたと言えるでしょう。
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まとめ
2020年4月の民法の改正で、瑕疵担保責任は契約不適合責任に変わりました。
不動産を買う人にとっては、中古住宅も安心して買いやすくなったのではないでしょうか。
不動産を売る場合は、不具合があるならきちんと契約書に記載をしないと、責任を問われる可能性がありますので注意しましょう。
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